Empresas do setor imobiliário no Rio Grande do Sul não precisarão mais arcar com o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em operações de permuta por reserva de fração, onde não há transmissão de propriedade do terreno. Uma recente decisão da 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), proferida pela desembargadora Isabel Dias Almeida, pacificou a questão após empresas recorrerem contra a cobrança imposta pela Secretaria de Fazenda de Gramado.
A magistrada destacou que a essência da decisão reside na ausência de mudança de dono do terreno e na inexistência de transmissão de propriedade sobre as unidades envolvidas. Assim, o ITBI, imposto que incide sobre a transferência de bens imóveis, não deve ser cobrado nestes casos.
O caso específico que motivou a decisão envolvia duas empresas: uma incorporadora de empreendimentos imobiliários que desejava uma porção do terreno da outra companhia para construir um edifício. Como forma de pagamento pela área cedida, a segunda empresa receberia algumas unidades construídas para administrar, configurando uma permuta por área construída, sem transmissão de domínio.
A desembargadora Isabel Dias Almeida foi categórica ao afirmar que, nestas circunstâncias, “Trata-se, portanto, de uma permuta por área construída, sem transmissão de domínio, não se configurando o fato gerador do ITBI”.
Além do entendimento sobre a natureza da operação, a decisão reforçou a ausência de legislação municipal específica em Gramado que autorizasse a cobrança do imposto sobre construções entregues em permutas com reserva de fração ideal. Para embasar sua fundamentação, a magistrada citou duas importantes súmulas do Supremo Tribunal Federal (STF):
Súmula 110 do STF: “O imposto de transmissão intervivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno”.
Súmula 470 do STF: “O imposto de transmissão intervivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda”.
O município de Gramado, que saiu derrotado no processo, havia argumentado “ilegitimidade passiva” e defendia a cobrança do ITBI nesses contratos de permuta, sob a alegação de que “houve a incorporação de novo imóvel ao terreno”. A decisão do TJRS, no entanto, estabelece um importante precedente para o setor imobiliário, trazendo maior segurança jurídica para operações de permuta sem transferência de propriedade.